关于印发《通化县住宅专项
维修资金管理办法实施细则》的通知
通县住建发〔2025〕68号 签发人：姜福斌
各乡镇、街道、吉林通化县经济开发区、各相关部门：
现将《通化县住宅专项维修资金管理办法实施细则》印发给你们，请结合实际认真抓好落实。
通化县住房和城乡建设局
2025年7月1日
通化县住宅专项维修资金管理办法实施细则
第一条 为进一步规范我县住宅专项维修资金（以下简称维修资金）交存、使用和管理，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《吉林省物业专项维修资金管理办法》（吉建联发〔2022〕48号）、《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》《民法典》，结合本县实际制定本实施细则。
第二条 本县行政区域内住宅房屋、住宅小区内的非住宅房屋或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本实施细则。（《吉林省物业管理条例第七章95条》）
通化县住房和城乡建设局是本县行政区域内维修资金的管理部门，负责维修资金的管理，房屋产权管理中心负责维修资金归集及使用，材料备案管理。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第四条第4款）
第三条 本实施细则所称维修资金，是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。（《吉林省物业管理条例第七章95条》）
第四条 维修资金交存范围
（一）新建房屋（含商品房屋、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房）由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存维修资金。
（二）出售公有住房的由售房单位和业主共同交存维修资金。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第二章第5条）
第五条 维修资金交存标准
（一）本办法实施以后，交付使用房屋的维修资金，按照单位工程交付年度上一年度房屋建筑安装工程每平方米造价，造价一定比例交存物业专项维修资金。交存标准为：多层（六层以下含六层）6%，小高层（七至十一层含十一层）7%，高层（十二层以上）8%。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第二章第5条）
县住房和城乡建设局根据本县住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期维修资金的交存标准。房屋建筑安装工程每平方米造价以省住建厅发布的《吉林省 建筑工程质量安全成本指标》为准，上下浮动不超过15%时，不予调整。以后逐年按政府指导价确定。
（二）出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
1.业主按照所拥有房屋的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
2.售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不 低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第二章第6条）
第六条 维修资金的交存时限
（一）新建房屋首次交存维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积全额代交维修资金，待房屋交付时凭维修资金专用票据向业主收取。
建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明，并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋维修资金应当自业主交存第一份维修资金之日起两年内或商品房销售80%时由建设单位一次性交存。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第二章第7条）
（二）集资建房、棚改回迁房、廉租住房在办理房屋入住手续前交存维修资金。（《住宅专项维修资金管理办法》第二章第12条）
（三）公有住房办理出售手续时，业主将首期维修资金存入维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入维修资金专户。已经建立维修资金账户的区域，房屋登记及产权交易部门在办理房屋交易手续时要查验维修资金专用票据，没有维修资金票据的不予进行房屋权属登记。（《住宅专项维修资金管理办法》第二章第12条）
第七条 维修资金的使用
（一）使用申请人
1.成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会向维修资金管理部门提出维修资金使用书面申请。
2.未成立业主委员会的，由业主向所在社区居民委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由所在社区居民委员会向维修资金管理部门提出维修资金使用书面申请。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第四章第36条）
（二）使用条件
房屋共用部位、共用设施设备保修期届满，且维修项目符合维修资金使用范围。建设工程的保修期，自分项工程竣工验收合格之日起计算，建设工程的最低保修期限为（其他项目的保修期限由发包方与承包方约定）：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有水要求的卫生间，房间和外墙面的漆漏，为5年；
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。（《房屋建筑工程质量保修办法》第6、7条）
（5）业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。（《民法典第278条》）
（6）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。（《民法典第281条》）
维修资金使用范围一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元业主共有的门厅、楼间、电梯，电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第五章第40条）
（三）使用程序
1.申请人向维修资金管理部门提交书面申请。
2.维修资金管理部门查验工程竣工验收备案证，并根据本细则第七条第二款第一项和第三项的规定，在3个工作日内书面告知申请人是否符合使用条件。不符合的要求申请人修正或者补正。
3.对符合使用条件的维修项目在书面告知申请人后，3个工作日内由维修资金主管部门组织申请人、申请人所在社区及区物业主管部门共同进行现场踏查。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第四章第40条）
4.申请人在维修资金管理部门确定的施工单位备选库中选择施工单位（也可自行选择有资质的施工单位）后，由选定的施工单位编制施工方案及工程预算。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第34条）
5.维修资金管理部门根据申请人提交的工程预算造价（单项工程超过3万元的，需经有资质的造价部门进行审核，审核费用在维修资金中列支)，按照全体业主或相关业主各自拥有房屋建筑面积比例进行分摊。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第35条）
6.申请人持维修资金主管部门提供的使用分摊明细表，组织全体业主或相关业主投票签字确认。申请人将符合第七条第二款第二项规定的投票结果递交维修资金管理部门。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第36条）
7.维修资金管理部门按照分摊明细表进行核查，确认无误后，将使用申请表和施工方案及工程预算在维修项目所在区域的显著位置进行公示。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第36条）
8.公示满7天后，无异议，并符合第七条第二款第二项规定，维修资金管理部门通知申请人签订《施工合同》组织施工。施工中，申请人认为应当聘请有资质的监理单位的，在维修资金管理部门确定的监理单位备选库中选择监理单位（也可自行选择有资质的监理单位)，聘请监理的费用在维修资金中列支。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第34条）
9.工程竣工后，由申请人组织受益业主代表、施工单位、监理单位对工程进行验收，并签署《住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程验收报告》。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第36条）
10.工程竣工验收合格后，维修资金管理部门在7个工作日内将维修款划拨到《施工合同》中约定的账户。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第35条）
11.维修资金管理部门将维修资金使用材料归集、存档、备案。
第八条 维修资金的应急使用
1.维修资金应急使用是指物业共用部位，共用设施设备发生危及业主生命安全以及严重影响生活的情形的，不需履行正常表决程序情况下的维修，更新和改造行为。（《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》一）
2.适应范围
当物业共用部位、共用设备发生下列危及业主生命财产安全和严重影响业主正常生活的情形时，可以启动应急程序。
（1）屋顶因不可抗力发生突发性渗漏，影响业主正常使用和居住的；
（2）楼体外立面及玻璃幕墙有脱落危险，危及业主生命财产安全；
（3）电梯出现突发性故障、危及人身安全的，主要包括电梯主板、模块，轿门安全装置（光幕、安全触板等),制动器、限速器、变频器、安全钳故障，曳引轮绳磨损断丝断股，磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等，经特种设备管理部门认定需要立即进行维修、更新和改造的；
（4）下水主管道严重堵塞、破裂，影响业主正常生活的；
（5）公共阳台、晒台、平台、楼梯等各种扶手栏杆松动、损坏的；
（6）安全监控设施出现故障，不能运行，经相关专业技术部门鉴定需要立即修复的；
（7）按照有关法律法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备及时进行维修、更新、改造的。（《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》二 1、2、3、4、5、6、7）
3.维修资金应急使用按以下程序进行：
（1）报告。发生第二条规定情形的，实施物业管理的，由物业服务企业或业主委员会立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府);未实施物业管理的，由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府)。
（2）认定。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）收到报告后，应第一时间到达现场（24小时内),将有关情况以书面形式通知相关部门到实地查勘认定，并出具证明。
（3）申请。业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）持相关部门出具的证明和申请材料，向维修资金管理部门申请使用应急维修资金。申请人对申报材料的真实性和合法性负责。
（4）资金拨付。申请材料齐全符合要求的，维修资金管理部门应当在接到申请后的2个工作日内作出决定；情况特别紧急的，应当场作出决定。申请材料不齐全或者不符合要求的，应指导申请人抓紧补正相关材料。维修资金管理部门首次拨付应急使用资金一般不超过应急维修资金总额的60%。
（5）抢修。由申请人负责组织实施。也可由业主委员会委托本小区物业服务企业实施。
（6）验收。应急维修工程完工后，由申请人和物业服务企业及涉及范围内的业主代表负责验收，并在验收单上签字。
（7）公示。申请人应在抢修工程完工后15日内，应将应急维修资金使用有关情况在住宅小区内显著位置进行公示，公示期为7日。
公示内容包括：施工单位编制的维修费用清单，维修费用分摊明细表，需要补交分摊费用的业主名单、金额、时限及未按时限补交分摊费用的法律责任，其他需要公示的资料等。
业主对公示内容提出质疑的，申请人和工程造价机构应当给予明确答复。维修项目竣工验收合格并公示无异议的，申请人持工程造价单位的维修费用清单和工程验收单等资料办理余额划转手续。（《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》三1、2、3、4、5、6、7）
4.维修资金应急使用按照“谁受益、谁承担”的原则分摊，从受益业主维修资金账户直接划拨。未交维修资金的，分摊费用由申请人负责清收，对拒不履行义务的业主，通过法律手段追缴。（《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》四）
第九条 维修资金的分摊原则
维修资金使用费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第四章第27条）
（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
（二）单幢房屋涉及一个单元的维修、更新和改造，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修、更新和改造，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（三）单幢房屋涉及外墙面的维修、更新和改造，由单幢房屋内各业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（四）属全体业主共有的物业用房等房屋的维修、更新和改造，物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。（《吉林省住宅专项维修资金管理办法》第四章第28条1、2、3、4）
业主大会对分摊原则另有约定的，从其约定。
第十条 业主委员会的权力与职责
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（民法典第278条）
第十一条 维修资金的补交与续筹
（一）未交纳维修资金或未按规定数额交纳维修资金的购房人及公有住房售房单位，应自本细则实施之日起到维修资金管理部门核算并交存维修资金。已建立维修资金账户的，按原标准核算；未建立维修资金账户的，按本细则第五条第一款和第三款确定的标准核算。
（二）业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交已用部分。业主委员会、社区居民委员会或维修资金管理部门书面通知余额不足业主，在30日内续交。
（三）在规定时限内未续交的业主，业主委员会、社区居民委员会可向人民法院起诉。
第十二条 维修资金的更名与退款方式
（一）业主转让房屋所有权时，买卖双方当事人应当在办理房屋交易手续时，持有效证件到维修资金管理部门办理维修资金分户账户过户手续。
（二）购房人交纳维修资金六个月（含六个月）内，办理退房手续的，维修资金管理部门予以受理：超过六个月的，由开发建设单位负责退款，待房屋再次出售后到维修资金管理部门办理相关手续。
（三）因征收（拆迁)、自然灾害等原因致使房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、有效证件，以及银行卡向维修资金管理部门申请办理维修资金账户注销手续，提取账户剩余的维修资金。
第十三条 其他
（一）业主委员会（或所在社区居民委员会）可委托物业公司代办维修资金申请使用相关事宜。
（二）利用房屋共用部位、共用设施设备经营所得的收益，可转存到该房屋共用部位、共用设施设备共有业主的维修资金账户。
第十四条 本实施细则自发布之日起实施。
通化县住房和城乡建设局
2025年7月1日
